最近投资圈有个大新闻，大佬李蓓直接清仓黄金、重仓地产，还喊出“地产板块迎来十年难遇投资机会”。这话可不是空穴来风，不管是港股地产股，还是A股的地产链标的，最近确实都在悄悄放量上涨，像东方雨虹、北新建材这些龙头，走势都相当亮眼。

　　趁着这股热度，咱们就来好好盘一盘2025年的地产股业绩——这一年地产行业有多难，大家有目共睹，但A股里愣是有18家房企扛住压力赚了钱，与此同时，49家房企却栽了大跟头，亏得一塌糊涂。

　　先看这份“亏损名单”，简直是一片哀鸿。万科A以820亿的巨亏领跑，华夏幸福亏200亿、绿地控股亏175亿、金地集团亏123亿，一个个数字看得人心脏发紧。后面还有荣盛发展、华发股份、信达地产等一众房企，亏额从几十亿到几千万不等，甭管规模大小，大多没能逃过行业寒冬的冲击。

　　再看那18家“盈利独苗”，画风就完全不一样了。*ST金科堪称最大黑马，利润暴增202%，直接冲到325亿；中新集团、世荣兆业、南都物业等也表现亮眼，利润增幅动辄翻倍，最高的南都物业甚至涨了368%。当然也有“降速赚钱”的主儿，比如招商蛇口、保利发展，利润虽然分别暴跌72%、79%，但好歹还守住了盈利的底线，没掉进亏损的泥坑。

　　这里要特别提一嘴，名单里有个明显的矛盾点：金地集团既出现在亏损名单（亏123亿），后面又被提及亏损额在111亿至13.5亿之间，数据口径不统一，大家看的时候得留个心眼。

　　咱们再扒一扒几家典型房企的业绩逻辑，看看亏的到底亏在哪，赚的又凭啥能赚。

　　先说说亏得惨的。金地集团2025年的大亏，说到底就是行业深度调整和自身经营压力攒到一块儿总爆发了。过去房企靠“高杠杆、高周转”跑马圈地的日子早就一去不复返，现在市场需求萎缩，房价又往下走，直接把金地逼进了“量价双杀”的死胡同——2025年签约销售额同比暴跌56%，能结转的项目收入少得可怜，前三季度营收直接下滑41.5%。为了快点回款还债，金地只能咬牙“以价换量”，这一下又把毛利空间挤得没剩多少。更要命的是，存货不值钱了，应收账款收不回来的风险也变大，公司只能计提大额的存货跌价准备和信用损失准备，光前三季度这两项减值就高达23.1亿，妥妥的亏损“主力军”。再加上收入下滑，期间费用率被动涨到17.3%，投资端还一直在亏，多重打击下来，业绩能好才怪。

　　华发股份也没好到哪去，2025年预计亏70亿到90亿，这还是公司上市以来头一回这么惨。亏钱的原因主要有仨：一是行业大环境不行，毛利率普遍下滑，再加上公司总资产规模缩水，符合利息资本化条件的项目变少，更多利息只能算成费用，直接啃掉不少利润；二是为了回笼现金，公司把部分土地拿去做收储业务，比如深圳前海冰雪世界的7宗商业用地，交易价44.05亿，比账面成本58.41亿低了一大截，这笔亏空着实不小；三是市场行情差，投资性房地产的公允价值预期下降，公司不得不对存货、联合营投资、应收账款等计提大额减值，亏空进一步扩大。虽说营收同比涨了约40%，销售金额也有785.6亿，但架不住前面这三座“亏损大山”压顶，最后还是难逃大亏的命运。

　　再看那些能赚钱的，各有各的门道。招商蛇口2025年净利润暴跌72%，只剩11.3亿，但在全行业大面积亏损的背景下，还能保持盈利，已经算是相当有韧性了。不过利润下滑的原因也很实在：一是为了夯实资产质量，公司对部分可能减值的地产项目计提了减值准备；二是当期集中交付的项目变少，营收跟着下降；三是联合营企业的投资收益和股权出售收益都比往年少了不少，这三大因素一叠加，利润想不跌都难。

　　世荣兆业的业绩暴涨就更有看头了，净利润同比增幅最高达到397%，这波操作直接把同行甩在身后。核心原因就两点：一是公司之前在珠海深耕的项目，2025年正好集中进入结转周期，商品房销售收入一下子兑现，营收跟着水涨船高；二是参股玉柴船动等企业带来的投资收益大幅增加，又给利润添了一把火。更关键的是，2024年国资入主后，世荣兆业拿到了珠海国资在资本、资源整合、运营协同上的全方位支持，资金端更稳了，风险管控能力也变强了。再加上公司自己也没闲着，靠技术创新降本增效，还搞起了多元业态布局，抗风险的底气更足，在行业调整期里实现了主业和投资端的双丰收。

　　说到底，2025年的地产行业，就是一场赤裸裸的“淘汰赛”。过去靠杠杆玩规模的房企，在行业下行周期里纷纷栽了跟头；而那些有国资背景、深耕核心区域、懂得控制风险、布局多元业态的房企，才扛住了压力，甚至还能逆势赚钱。李蓓说地产有十年难遇的投资机会，或许看中的就是行业洗牌后，优质房企的估值修复机会。不过话说回来，地产行业的复苏之路肯定不会一帆风顺，投资这件事，还是得擦亮眼睛，谨慎出手。

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